Що вас цікавить?

Перспективи розвитку законодавства, що регулює відносини в сфері обігу нерухомого майна в Україні

18.10.2004
Публічна адміністрація /
Адміністративна процедура

На сьогодні одним з основних чинником, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є інститут рієлторства, який постійно розвивається під дією внутрішніх та зовнішніх факторів. Така розгалужена та важлива для життя суспільства система не може лишатися нормативно неурегульованою. Це зрозуміло зараз і було зрозуміло ще чотири роки тому, коли Кабінет Міністрів України вперше вніс на розгляд Верховної Ради проект Закону “Про рієлторську діяльність”. Нажаль, тоді даний проект так і загубився у коридорах влади. В червні 1999 р. вже Президентом була зроблена повторна спроба врегулювати дане питання, яка також зазнала поразки. Добре це чи погано однозначно сказати важко, оскільки з грудня 1997 р. виконавча влада так і не спромоглася зробити якісний крок вперед і до ВРУ був поданий попередній недосконалий проект дворічної давності та ще й в “урізаному” варіанті.


Чергова спроба врегулювання специфічної діяльності рієлторів була зроблена у жовтні 1999 р. народним депутатом Ківаловим С. В., який вніс на розгляд ВРУ проект Закону України “Про здійснення операцій з нерухомим майном”. У вересні 2000 р. даний проект було визначено як невідкладний, але його розгляд так і не було розпочато. Тут необхідно зазначити, що даний проект – це фактично проект Кабінету Міністрів України. Змін зазнала лише термінологія: поняття “рієлторська діяльність” та “рієлтор” були замінені на “здійснення операції з нерухомим майном” і “агент з нерухомого майна”. Зміст же лишився старий, оскільки під час розгляду президентського варіанту проекту основні нарікання викликав не стільки зміст документу, скільки “засмічення” української мови іншомовними термінами.

Слід зазначити, що прийняття самого Закону України “Про рієлторську діяльність” не може остаточно вирішити всі проблеми рієлторів та їх взаємовідносин з клієнтами та органами влади. Для нормальної діяльності рієлторів необхідно вжити ряд заходів, спрямованих на створення та реформування систем, без яких функціонування ринку нерухомості буде лишатись вразливим. Це створення системи реєстрації прав на нерухоме майно, реформування системи нотаріату відповідно до вимог латинського нотаріату та створення професійних оціночних організацій.

З 1997 р., коли був розроблений текст урядового законопроекту, суспільні відносини і, зокрема, відносини у сфері обігу нерухомості зазнали значних змін. Зміни відбулися і в законопроектній роботі Верховної Ради. Був прийнятий у другому читанні і підготовлений до третього читання проект Цивільного кодексу України, у першому читанні прийнятий проект Земельного кодексу України, у листопаді 2000 р. внесена на розгляд до ВРУ нова редакція Житлового кодексу, в першому читанні прийнятий і визначений як невідкладний проект Закону “Про іпотеку”, прийнятий у першому читанні і проект Закону “Про нотаріат” (нова редакція). Нажаль, також прийнятий у першому читанні проект Закону “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”, внесений народними депутатами Хмельовим А.П.  і Ткаленком І.І., в якому реєстрація прав на нерухоме майно покладається на бюро технічної інвентаризації (БТІ). Двічі приймався ВРУ (03.03.98 р. і 14.07.99 р.) і двічі повертався з пропозиціями Президента проект Закону “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, внесений народним депутатом Н. Вітренко. На сьогодні даний проект знов прийнятий у першому читанні, але подальшу його долю важко спрогнозувати.

Щодо проекту Закону “Про рієлторську діяльність”, то це повинен бути не зашморг на шиї рієлторів і не декларація, а дієвий інструмент, який би, з одного боку, забезпечував безпеку суб`єктів ринку нерухомого майна, а з другого – жорстко закріплював за рієлтором чіткий обсяг повноважень, необхідний для професійної посередницької діяльності. Рієлтор – це, насамперед, високопрофесійний посередник між контрагентами в угодах щодо нерухомості, а не торговець.

Можна, зокрема, виділити два основних аспекти такої діяльності:

· виявлення можливості укладання договору (забезпечення інформацією про певну категорію об`єктів, які пропонуються на ринку нерухомості, або про осіб, які цікавляться придбанням чи орендою зазначених об`єктів);

· посередництво під час досягнення договірних умов.

Як професіонал рієлтор має відповідати за свою безпосередню діяльність, але, в той же час, він повинен мати право вимагати від відповідних установ оперативного забезпечення інформацією належного рівня та розумної допомоги з метою недопущення зловживань в сфері нерухомості.

Такого становища можна досягти тільки завдяки розробці чіткої системи прав і обов`язків рієлтора та інших суб`єктів ринку нерухомого майна. Крім того, клієнт, виходячи на цей ринок, повинен бути впевнений, по-перше, у тому, що його “провідник” дійсно спеціаліст, а не випадкова людина, яка цікавиться виключно винагородою і, по-друге, в тому, що, в разі неналежного виконання рієлтором своїх професійних обов`язків, він не зазнає шкоди через недбалість чи недобросовісність останнього.

Першої мети, на мою думку, можна досягти завдяки особливій двоступеневій системі сертифікації рієлторської діяльності, при якій дозвіл на зайняття професійним посередництвом на ринку нерухомості, що його має отримувати фізична особа, поєднується з обов`язковою наявністю чітко визначеного мінімуму технічних та матеріальних вимог, які б забезпечували принаймні мінімальний належний рівень надання послуг. При цьому, в Законі мусить зазначатись, що сама фірма не повинна мати змоги займатися рієлторської діяльністю, якщо до її складу не входить хоча б двоє громадян – сертифікованих рієлторів.

Питаннями створення системи сертифікації та визначення порядку та умов отримання дозволів на заняття рієлторською діяльністю, на мій погляд, мають займатися самі рієлтори через свої громадські об`єднання у співпраці з органами центральної виконавчої влади. А формою цієї взаємодії повинен стати орган професійного самоврядування – Палата рієлторів України, що також має бути закріплене в Законі

Друга мета досягається введенням професійного страхування ризику рієлторської діяльності та запровадженням дисциплінарної відповідальності рієлторів за службові проступки. Але тут слід обумовити, що матеріальна та дисциплінарна відповідальність повинні обмежуватись саме випадками, які логічно пов`язані з діями рієлтора і випливають з його функцій на ринку нерухомості, а не розповсюджуватись на будь які ризики, що існують в сфері цивільних правовідносин взагалі та в обігу нерухомого майна зокрема.

Це основні, але далеко не всі проблеми в регулюванні рієлторської діяльності. Але хто, як не самі рієлтори, може запропонувати найоптимальніші засоби вирішення цих проблем. Необхідно переходити від практичної повсякденної діяльності до вирішення більш загальних, навіть концептуальних, питань функціонування та розвитку рієлторства в Україні, не дозволяючи приватним та територіальним інтересам вносити розлад в ряди професійної спільноти. Дана конференція, кількість делегатів та гостей, які на ній присутні є яскравим та обнадійливим прикладом переходу на якісно новий ступінь.

У квітні 2001 р. Асоціацією рієлторів України при участі експертів аналітичної організації “Центр політико-правових реформ” було розроблено новий проект Закону “Про рієлторську діяльність”, зараз цей законопроект знаходиться на розгляді у Верховній Раді. Даним проектом урегульовані, з урахуванням змін, що відбулися у сфері обігу нерухомості, питання специфіки рієлторської діяльності як взагалі, так і окремих її видів, порядок сертифікації рієлторської діяльності. Особлива увага приділена питанням функціонування професійних громадських організацій рієлторів та новому для України інституту – професійному самоврядуванню рієлторів. Окремі статті визначають суб’єктів рієлторської діяльності, їх права та обов’язки, поняття професійної таємниці рієлтора, види рієлторської діяльності, порядок функціонування органу професійного самоврядування – Рієлторської Палати України, особливості взаємовідносин між рієлторською громадою та органами виконавчої влади.

Хотілося б більш докладно зупинитися на законопроектній роботі щодо питань регулювання ринку нерухомості. Насамперед, це стосується проекту Цивільного кодексу України – другого після Конституції по значенню акту для функціонування суспільних відносин і, особливо, у галузі обігу нерухомого майна. Як вже зазначалось вище, даний проект, підготовлений до третього читання, він отримав високі оцінки більшості як іноземних, так і українських експертів. Проект Цивільного кодексу не містить переліку форм власності, проте фактично встановлюються такі форми: приватна (власність фізичних та юридичних осіб), комунальна (власність територіальних громад) та державна. Ним передбачена можливість для фізичних та юридичних осіб мати нерухоме майно у власності, хоча і передбачається можливість обмеження права власності законами України, зокрема, це стосується і права власності на нерухомість іноземних громадян та юридичних осіб.

Проектом передбачена реєстрація прав на нерухоме майно, вводяться нові інститути, незнайомі діючому українському законодавству: сервітут та емфітевзис. Зокрема, встановлюється, що сервітут –  це  право  обмеженого користування чужим майном певною мірою.  Таке  право  може  бути  встановлене  на користь власника сусідньої земельної ділянки (земельні сервітути) або на користь певної особи (особисті сервітути). Земельним    сервітутом   визнається   право   обмеженого користування  чужою  земельною  ділянкою  та  іншими   природними ресурсами.  Він може полягати в праві проходу, проїзду через чужу земельну ділянку,  прокладання  та  експлуатації  ліній  передач, зв’язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації, випасу  худоби,  сінокосу  тощо,  а  також   в   інших   способах задоволення   потреб,   які   не   можуть  бути  забезпечені  без встановлення сервітуту. Емфітевзис (право   користування   чужою   земельною   ділянкою   для сільськогосподарських  потреб)  –  це довгострокове, відчужуване і таке,  що успадковується, право  використання  чужої земельної ділянки для сільськогосподарських потреб.

Логічним продовженням норм проекту Цивільного кодексу виступають і норми проекту Земельного кодексу, який було розроблено Кабінетом Міністрів. Нажаль, зміст нового Земельного кодексу не виглядає настільки теоретично відпрацьованим, як проект Цивільного. Проте, будемо сподіватись, що у ході його підготовки до другого читання недоліки та суперечності, які існують на сьогодні, будуть усунені.

Проектом Земельного кодексу передбачено, що земля може знаходитись у приватній, комунальній та державній власності, усі форми власності є рівними. Певні обмеження передбачені щодо права власності на землю іноземних громадян. Так, іноземні громадяни можуть  набувати  право  власності лише на земельні  ділянки  несільськогосподарського  призначення  в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Особам же без громадянства земельні ділянки у  власність  не передаються.

Передбачена реєстрація прав на землю, проте, слід зауважити, що таку реєстрацію не слід відмежовувати від реєстрації прав на інші об’єкти. Вона має бути лише частиною загального реєстру.

Серйозних змін, відповідно до норм проекту, має зазнати право постійного користування землею (емфітевзис, згідно з термінологією проекту ЦК). Право  постійного  користування  земельними  ділянками із земель права державної та комунальної  власності зможуть набувати  лише підприємства,  установи та організації,  що належать до державної або комунальної власності. Такі землі можуть бути надані фізичним та юридичним особам (в тому числі і іноземним та особам без громадянства) лише на праві оренди. Громадяни  та  недержавні  юридичні  особи,  які  мають у постійному користуванні земельні ділянки, повинні до 1 січня 2003 року переоформити в установленому порядку свої права на них  шляхом укладення договору оренди.

Проектом ЗК також закріплена наявність сервітутів, як це передбачено проектом ЦК. Земельний кодекс розкриває та уточнює поняття сервітуту, визначає підстави та порядок його виникнення, права та обов’язки сторін. Передбачається також поступова ліквідація пайових земельних сертифікатів. Їх пропонується замінити державними актами про право власності на землю.

Щодо проекту Житлового Кодексу України, який також внесено КМУ, то тут необхідно зупинитися на неоднозначності даного акту. На мою думку, він у значній мірі є спадком радянської правової та економічної систем, особливо у частині, що передбачає порядок купівлі-продажу та обміну житла. Нарікання викликає і зміст даного проекту. Розбіжності існують як з проектом Цивільного кодексу, так і з проектом Земельного кодексу.

Вже давно перед власниками нерухомого майна, рієлторами, кредитними установами постала проблема іпотеки (застави нерухомого майна), оскільки існуючий стан законодавства у цій сфері, на загальну думку, є незадовільним. Така ситуація дуже серйозно заважає формуванню та функціонуванню кредитних відносин в Україні. Як відомо, сьогодні переважна більшість кредитів під заставу нерухомості фактично надаються шляхом укладання договорів купівлі-продажу. При цьому питання повернення нерухомості її фактичному власнику при виконанні ним усіх кредитних умов залежить лише від добросовісності кредитора. Нормалізувати відносини в сфері іпотеки дозволило б прийняття Закону України “Про іпотеку”, проект якого знаходиться на розгляді у ВРУ з 1998 р. Доопрацьована редакція цього проекту нарешті була прийнята у першому читанні в жовтні 2000 р. Проте, подальший розгляд даного проекту до остаточного прийняття нового Цивільного кодексу уявляється дещо завчасним.

Щодо реєстрації прав на нерухомість, то до ВРУ було подано п’ять альтернативних проектів з цього питання. Найоптимальнішим з них був проект, розроблений КМУ, прийняття якого виконавча влада намагалася двічі пролобіювати у Верховній Раді. Проте, як вже зазначалось, у першому читанні було прийнято проект Закону “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”, внесений народними депутатами Хмельовим А.П.  і Ткаленко І.І., в якому реєстрація прав на нерухоме майно покладається на БТІ.

Цим законопроектом реєстрацію прав на нерухоме майно, яка є виключно державною функцією, покладено на бюро технічної інвентаризації – вже існуючі господарські структури. Таке рішення є нелогічним і не відповідає світовій практиці (в розвинутих країнах реєстрація здійснюється органами виконавчої або судової влади). Не передбачається створення цілісної системи реєстрації, розміри плати за реєстрацію та порядок витрати надходжень визначається БТІ тощо.

Слід зазначити, що зараз БТІ спонтанно здійснюють певні види реєстрації прав на нерухомість (реєстрація права власності) без належних на те повноважень та адекватної нормативно-правової бази. БТІ не несуть ніякої відповідальності за правові наслідки реєстрації  і не можуть гарантувати достовірність такої реєстрації. Реєстрація здійснюється спеціалістами без юридичної освіти і належної кваліфікації. Практично не застосовуються організаційні і технічні засоби захисту та безпеки важливої правової інформації. За цих умов закріплення реєстрації за БТІ шляхом прийняття даного законопроекту матиме численні негативні наслідки: не зможуть бути забезпечені передбачені Конституцією України гарантії прав на майно та виконання зобов’язань України перед Радою Європи.

Крім того, БТІ є невід’ємною ланкою в процесі відчуження нерухомого майна (укладанні угод купівлі-продажу, дарування, міни, поділу майна тощо), оскільки дані БТІ щодо власників, поділу майна на долі та інша інформація правового змісту використовується органами нотаріату при посвідченні угод. Що стосується нотаріату, то законодавством передбачені заходи по забезпеченню належної відповідальності за дії нотаріусів (забезпечення кваліфікаційного рівня, складання присяги, матеріальне відшкодування в разі заподіяння збитків тощо.), однак досі не створено правових гарантій забезпечення достовірності та повноти даних, які надаються з боку БТІ. Це ставить під загрозу законність угод, що укладаються, стає джерелом численних порушень, судових позовів, гальмує створення нормальних ринкових відносин, тощо.

Оскільки виробити належну редакцію Закону, базуючись на прийнятому у першому читанні проекті, неможливо, то виходом з даної ситуації може стати лише прийняття за основу проекту КМУ або народного депутата Ромовської З. В. Останній проект з економічної точки зору є більш оптимальним для державного бюджету, оскільки на відміну від проекту КМУ не передбачає створення спеціальної агенції з реєстрації прав на нерухомість. Функцію реєстрації прав планується покласти на спеціальні відділи реєстрації, які мають бути створені у складі управлінь юстиції. Проте, проект н. д. Ромовської потребує певного доопрацювання щодо процедурних питань реєстрації, які чітко виписані в урядовому проекті.

Отже, зараз існує цілий ряд проблем щодо подальшого розвитку правового регулювання ринку нерухомості і у даному виступі перелічені далеко не всі з них. Вирішити ці проблеми без тісної співпраці між рієлторською громадою представниками інших професій, діяльність яких пов’язана з обігом нерухомості, урядом і Верховною Радою не можливо. Але, враховуючи нинішню політичну ситуацію в Україні, особисто я не маю оптимістичних вражень щодо можливого належного їх вирішення найближчим часом.

2001 рік