Тези виступу на з`їзді ріелторів України

На сьогодні найоптимальнішим чинником, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є інститут ріелторства, який постійно розвивається під дією внутрішніх та зовнішніх факторів. Лише в одному Києві операції з нерухомим майном проводять близько 500 фірм та 4000 приватних осіб. Така розгалужена та важлива для життя суспільства система не може лишатися нормативно неврегульованою. Це зрозуміло сьогодні і було зрозуміло ще два роки тому, коли КМУ вперше вніс на розгляд ВРУ проект ЗУ “Про ріелторську діяльність”. Нажаль, тоді даний проект так і загубився у коридорах влади.

В червні 1999 р. вже Президентом була зроблена повторна спроба врегулювати дане питання, яка також зазнала поразки. Добре це чи погано однозначно сказати важко, оскільки з грудня 1997 р. виконавча влада так і не спромоглася зробити якісний крок вперед і до ВРУ був поданий попередній недосконалий проект дворічної давності та ще й в “урізаному” варіанті.

Слід зазначити, що прийняття самого ЗУ “Про ріелторську діяльність” не може остаточно вирішити всі проблеми ріелторів та їх взаємовідносин з клієнтами та органами влади. На мою думку, для нормальної діяльності ріелторів необхідно вжити ряд заходів спрямованих на створення та реформування систем без яких функціонування ринку нерухомості буде лишатись вразливим. Це реформування системи нотаріату відповідно до вимог латинського нотаріату та створення професійних оціночних організацій. І така робота ведеться, як ВРУ взагалі, так і комітетом з правової реформи, членом якого я є, та мною особисто.

ЗУ “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” двічі приймався ВРУ (03.03.98 р. і 14.07.99 р.) і двічі повертався з пропозиціями Президента. Зараз закінчує свою розробку проекту нового ЗУ “Про нотаріат” спеціальна робоча група, і ми плануємо найближчим часом внести цей проект на розгляд ВРУ та сподіваємося на його схвалення.

Щодо ЗУ “Про ріелторську діяльність”, то, на мій погляд, це повинен бути не зашморг на шиї ріелторів і не декларація, а дієвий інструмент, який би з одного боку забезпечував безпеку суб`єктів ринку нерухомого майна, а з другого жорстко закріплював за ріелтором чіткий обсяг повноважень необхідний для професійної посередницької діяльності. Так, я вважаю, що ріелтор – це, насамперед, високопрофесійний посередник між контрагентами в угодах щодо нерухомості, а не торговець.

Можна, зокрема виділити два основних аспекти такої діяльності:

• виявлення можливості укладення договору (забезпечення інформацією про певну категорію об`єктів, які пропонуються на ринку нерухомості, або про осіб, які цікавляться придбанням орендою зазначених об`єктів);
• посередництво під час досягнення договірних умов.

Як професіонал ріелтор має відповідати за свою безпосередню діяльність, але, в той же час, він повинен мати право вимагати від відповідних установ оперативного забезпечення інформацією належного рівня та розумної допомоги з метою недопущення зловживань в сфері нерухомості.

Такого становища можна досягти тільки завдяки розробці чіткої системи прав і обов`язків ріелтора та інших суб`єктів ринку нерухомого майна. Крім того, клієнт, виходячи на цей ринок, повинен бути впевнений, по-перше, у тому, що його “провідник” дійсно спеціаліст, а не випадкова людина, яка цікавиться виключно винагородою і, по-друге, в тому, що, в разі неналежного виконання ріелтором своїх професійних обов`язків, він не зазнає шкоди через недбалість чи недобросовісність останнього.

Першої мети, на мою думку, можна досягти завдяки особливій двоступеневій системі сертифікації ріелторської діяльності. При якій дозвіл на зайняття професійним посередництвом на ринку нерухомості, що його має отримувати фізична особа, поєднується з обов`язковою наявністю чітко визначеного мінімуму технічних та матеріальних вимог, яким повинна відповідати створювана ріелтором юридична особа. Причому, в Законі мусить зазначатись, що сама фірма не повинна мати змоги займатися ріелторською діяльністю, якщо до її складу не входить хоча б один громадянин – сертифікований ріелтор.

Питаннями створення системи сертифікації та визначення порядку та умов отримання дозволів на заняття ріелторською діяльністю, на мій погляд, мають займатися самі ріелтори через свої громадські об`єднання у співпраці з органами центральної виконавчої влади. А формою цієї взаємодії повинна стати професійна організація – Палата ріелторів України, що також має бути закріплене в майбутньому Законі

Друга мета досягається введенням обов`язкового професійного страхування ріелторської діяльності та запровадженням дисциплінарної відповідальності ріелторів за службові проступки. Але тут слід обумовити, що матеріальна та дисциплінарна відповідальність повинні обмежуватись саме випадками, які логічно пов`язані з діями ріелтора і випливають з його функцій на ринку нерухомості, а не розповсюджуватись на будь які ризики, що існують в сфері цивільних правовідносин взагалі та в обігу нерухомого майна зокрема.

Це основні, але, як ви розумієте, далеко не всі проблеми в регулюванні ріелторської діяльності. Але хто, як не самі ріелтори, може запропонувати найоптимальніші засоби вирішення цих проблем. Необхідно переходити від практичної повсякденної діяльності до вирішення більш загальних, навіть концептуальних питань функціонування та розвитку ріелторства в Україні, не дозволяючи приватним та територіальним інтересам вносити розлад в ряди професійної спільноти. Цей з`їзд, кількість делегатів та гостей, які на ньому присутні є яскравим та обнадійливим прикладом переходу на якісно новий ступінь.

Будемо сподіватися, що найближчим часом ріелтори запропонують свій власний проект ЗУ “Про ріелторську діяльність”, а я та мої колеги, зі свого боку, обіцяємо підтримку в його розробці та проходженні через ВРУ.